Simulador de financiamento de imóvel e veículo

Como funciona um financiamento

No financiamento o banco paga o bem e você devolve o valor em parcelas, com juros sobre o que ainda deve. Três escolhas decidem quanto isso custa: a taxa, que varia bastante de um banco para outro; o prazo, que baixa a parcela mas multiplica os juros; e o sistema de amortização, que define se a parcela é fixa ou cai com o tempo.

O simulador já vem com a taxa média que cada banco cobrou, segundo o Banco Central (dados coletados em 07/10/2026). Para ver todos os bancos lado a lado, e outros tipos de crédito, use o comparador de taxas de juros.

Como a calculadora funciona

A conta monta o financiamento mês a mês. Os juros de cada mês são a taxa aplicada ao saldo devedor; o resto da parcela amortiza a dívida. Na SAC a amortização é a mesma todo mês — o valor financiado dividido pelo prazo —, e a parcela cai junto com os juros. Na Price a parcela é fixa, e a parte que amortiza começa pequena e cresce.

As taxas dos bancos vêm dos dados abertos do Banco Central: para imóvel, a média do último mês publicado; para veículo, a da última semana. São médias do que cada banco cobrou de quem fechou contrato — a sua taxa depende da análise de crédito, e pode ficar acima ou abaixo. Quem já tem uma proposta pode digitar a taxa dela.

O que a conta não faz: não inclui a correção pela TR ou pelo IPCA, os seguros obrigatórios do imóvel, a taxa de administração, o IOF do veículo nem as despesas de cartório e ITBI. Esses custos aparecem no CET, o custo efetivo total, que o banco é obrigado a informar antes da assinatura.

Perguntas frequentes

O que é melhor: tabela SAC ou Price?

Na SAC a amortização é igual todo mês e a parcela começa mais alta e cai; na Price a parcela é fixa. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, a SAC sempre paga menos juros no total, porque a dívida diminui mais rápido no começo. A Price só é melhor para quem precisa de uma primeira parcela menor para caber na renda.

Quanto de renda preciso para financiar um imóvel?

Os bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda bruta familiar. Na SAC, o que conta é a primeira parcela, a mais alta. Uma parcela de R$ 3.000 pede, portanto, renda de pelo menos R$ 10.000 — que pode ser somada entre as pessoas que vão comprar juntas.

Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?

Na maioria dos bancos, 20% do valor do imóvel pela SAC, ou seja, o financiamento cobre até 80%. Na Price e em algumas linhas a cota é menor e a entrada sobe. O FGTS pode ser usado na entrada quando o imóvel e o comprador se enquadram nas regras do SFH.

Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário?

Na linha regulada, a do SFH e do Minha Casa, Minha Vida, a Caixa costuma ter a menor média. Nas taxas de mercado, a ordem muda de mês a mês. O simulador usa o ranking que o Banco Central publica com a média que cada banco efetivamente cobrou — e mostra quanto o mesmo financiamento custaria no mais barato e no mais caro.

Vale a pena amortizar o financiamento antes do prazo?

Em geral, sim: cada real amortizado deixa de render juros à taxa do contrato, que costuma ser maior que a de uma aplicação segura depois do imposto. Ao amortizar, reduzir o prazo economiza mais juros que reduzir a parcela. O banco não pode cobrar multa pela quitação antecipada.

O que é a TR no financiamento imobiliário?

A Taxa Referencial é um índice calculado pelo Banco Central que corrige o saldo devedor dos contratos pós-fixados em TR, somada à taxa de juros do contrato. Ela fica bem abaixo da inflação e às vezes zera. Os contratos corrigidos pelo IPCA têm taxa de juros menor, mas o saldo sobe com a inflação.

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