Comprar ou alugar: a comparação que importa
A pergunta costuma ser feita pela parcela: se a prestação é parecida com o aluguel, comprar parece óbvio. Mas a comparação justa é de patrimônio. Quem compra termina com um imóvel, menos o que ainda deve. Quem aluga termina com a entrada que não gastou e as sobras de cada mês, investidas. Ganha quem chegar ao fim com mais.
A calculadora segue os dois caminhos mês a mês, com o mesmo dinheiro saindo do bolso nos dois. As taxas de financiamento são as médias de cada banco, segundo o Banco Central (dados coletados em 07/10/2026). Para simular só o financiamento, use o simulador de financiamento.
Calcule
O imóvel
Só o aluguel: condomínio e IPTU são pagos nos dois casos.
Se comprar
Inclui o FGTS que você for usar.
ITBI, escritura e registro; costumam somar de 4% a 5%.
Taxa média que cada banco cobrou, segundo o Banco Central.
O futuro
Quanto tempo você pretende ficar no imóvel.
Rendimento por ano, já descontado o imposto de renda.
Em 15 anos, alugar deixa você com mais patrimônio
R$ 34.423,84
a mais do que financiar a compra
Em 15 anos, os juros do financiamento e o rendimento que a entrada deixa de ter pesam mais do que o aluguel e a valorização do imóvel. A primeira parcela é de R$ 4.641,67, contra um aluguel de R$ 2.500,00 (0,50% do valor do imóvel por mês).
Patrimônio depois de 15 anos
- Comprandoimóvel de R$ 1.039.464,09 menos R$ 187.500,00 ainda devidosR$ 959.556,20
- Alugandoa entrada, os custos da compra e as sobras de cada mês, investidosR$ 993.980,03
O que saiu do bolso em 15 anos
- Parcelas do financiamentoR$ 674.400,00
- Entrada e custos da compraR$ 150.000,00
- Aluguéiso aluguel chega a R$ 4.949,83 no último anoR$ 647.356,91
Patrimônio em cada caminho, ano a ano
Comprando: o valor do imóvel menos a dívida, mais o que sobrar investido. Alugando: a entrada e as sobras de cada mês, investidas. Onde as linhas se cruzam, um caminho passa o outro.
- Comprar financiado
- Alugar e investir
Ver ano a ano em tabela
| Ano | Comprando | Alugando | Parcela | Aluguel |
|---|---|---|---|---|
| 1 ano | R$ 162.500,00 | R$ 191.179,79 | R$ 4.531,67 | R$ 2.500,00 |
| 2 anos | R$ 201.250,00 | R$ 233.405,12 | R$ 4.411,67 | R$ 2.625,00 |
| 3 anos | R$ 241.312,50 | R$ 276.702,18 | R$ 4.291,67 | R$ 2.756,25 |
| 4 anos | R$ 282.753,13 | R$ 321.095,84 | R$ 4.171,67 | R$ 2.894,06 |
| 5 anos | R$ 325.640,78 | R$ 366.609,34 | R$ 4.051,67 | R$ 3.038,77 |
| 6 anos | R$ 370.047,82 | R$ 413.263,94 | R$ 3.931,67 | R$ 3.190,70 |
| 7 anos | R$ 416.050,21 | R$ 461.078,48 | R$ 3.811,67 | R$ 3.350,24 |
| 8 anos | R$ 463.727,72 | R$ 510.068,92 | R$ 3.691,67 | R$ 3.517,75 |
| 9 anos | R$ 513.992,10 | R$ 561.075,82 | R$ 3.571,67 | R$ 3.693,64 |
| 10 anos | R$ 570.006,98 | R$ 617.183,40 | R$ 3.451,67 | R$ 3.878,32 |
| 11 anos | R$ 632.370,86 | R$ 678.901,74 | R$ 3.331,67 | R$ 4.072,24 |
| 12 anos | R$ 701.743,28 | R$ 746.791,91 | R$ 3.211,67 | R$ 4.275,85 |
| 13 anos | R$ 778.850,94 | R$ 821.471,10 | R$ 3.091,67 | R$ 4.489,64 |
| 14 anos | R$ 864.494,55 | R$ 903.618,21 | R$ 2.971,67 | R$ 4.714,12 |
| 15 anos | R$ 959.556,20 | R$ 993.980,03 | R$ 2.851,67 | R$ 4.949,83 |
O resultado depende muito de três premissas que ninguém sabe de antemão: quanto o imóvel vai valorizar, quanto o dinheiro renderia e quanto o aluguel vai subir. Troque as opções para ver o que muda. A conta não inclui a TR, os seguros do financiamento, a manutenção que cabe ao dono nem a corretagem na venda, e supõe que quem aluga investe de fato cada real que sobra.
Como a calculadora funciona
No mês zero, quem compra paga a entrada e os custos da compra; quem aluga investe esse mesmo valor. Todo mês, quem gasta menos — a parcela ou o aluguel — investe a diferença, e os dois investimentos rendem à taxa escolhida. O imóvel valoriza mês a mês, o aluguel é reajustado uma vez por ano e o financiamento segue a tabela SAC ou Price.
No fim do período, o patrimônio de quem comprou é o valor do imóvel menos o saldo devedor, mais o que tiver investido; o de quem alugou é o que investiu. A diferença entre os dois é o número em destaque. Condomínio e IPTU ficam de fora porque são pagos nos dois casos.
O que a conta não faz: não inclui a TR do financiamento, os seguros obrigatórios, a manutenção que cabe ao dono, a corretagem e o imposto sobre o ganho na venda do imóvel, nem o imposto que já não esteja descontado do rendimento. E supõe disciplina: quem aluga investe de fato cada real que sobra.
Perguntas frequentes
- Vale mais a pena comprar ou alugar um imóvel?
- Depende de quatro números: a taxa do financiamento, o aluguel em relação ao valor do imóvel, quanto o dinheiro renderia investido e quanto o imóvel vai valorizar. Com juros altos e aluguel barato em relação ao preço, alugar e investir a diferença costuma deixar mais patrimônio; com juros baixos, aluguel caro e muitos anos no mesmo lugar, comprar tende a vencer.
- Aluguel é dinheiro jogado fora?
- Não mais do que os juros do financiamento. Quem compra financiado também paga pelo uso do dinheiro — os juros —, e nos primeiros anos eles são a maior parte da parcela. A comparação justa é entre o aluguel e os juros mais o rendimento que a entrada deixa de ter, não entre o aluguel e a parcela inteira.
- Como saber se o aluguel está caro ou barato?
- Divida o aluguel mensal pelo valor do imóvel. Em muitas cidades brasileiras essa relação fica entre 0,3% e 0,6% ao mês. Quanto mais alta, mais o aluguel pesa e mais comprar tende a compensar; quanto mais baixa, mais vantajoso fica alugar.
- Em quanto tempo comprar começa a compensar?
- Comprar tem custos no começo — entrada, ITBI, escritura e os juros mais altos das primeiras parcelas —, então quase nunca compensa para quem vai ficar pouco tempo. A calculadora mostra o ano em que o patrimônio de quem compra passa o de quem aluga, se isso acontecer no período escolhido.
- A calculadora considera o FGTS?
- Indiretamente: se você vai usar o FGTS na entrada, some-o ao valor da entrada. Como o FGTS rende pouco parado na conta, usá-lo na compra costuma ajudar o lado de comprar — mas a conta supõe que quem aluga investe a entrada à taxa escolhida, o que não vale para o FGTS, que só pode ser sacado em situações específicas.
- Qual taxa de financiamento a calculadora usa?
- A média que cada banco cobrou no financiamento imobiliário, segundo o Banco Central. O padrão é a linha de taxas de mercado, que vale para a maioria dos imóveis; quem se enquadra no Minha Casa, Minha Vida ou tem uma proposta na mão pode trocar a linha ou digitar a taxa.