As condições para usar o FGTS na compra, na amortização ou nas prestações do imóvel: três anos de carteira, não ter outro imóvel, limite de valor do SFH, os intervalos entre usos e o FGTS Futuro do Minha Casa, Minha Vida.
A casa própria é a hipótese de saque do FGTS mais usada por quem nunca foi demitido. O dinheiro pode servir de entrada, abater o saldo devedor de um financiamento ou pagar parte das prestações — mas sob condições que a Lei nº 8.036/1990 e as regras do Conselho Curador fixam com detalhe, e que o banco confere uma a uma antes de liberar.
Quem pode usar
Quatro condições, todas precisam ser cumpridas ao mesmo tempo:
- Três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, em qualquer época, consecutivos ou não. Não precisa ser no emprego atual nem estar empregado no momento.
- Não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em nenhum lugar do país.
- Não ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção no município onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana. Ter um imóvel em outra cidade não impede; ter uma fração de imóvel herdado no mesmo município pode impedir.
- Morar ou trabalhar no município do imóvel há pelo menos um ano, ou nos municípios limítrofes.
Qual imóvel
Residencial, urbano, para moradia do próprio trabalhador — não serve para imóvel comercial, terreno sem construção, casa de veraneio ou compra para alugar. O valor de avaliação precisa caber no limite do SFH, de R$ 1,5 milhão, e o imóvel precisa estar registrado em cartório e sem pendências. Imóvel na planta entra quando o financiamento é pelo SFH; compra direta do vendedor, sem financiamento, também pode usar o FGTS, com o banco fazendo a intermediação e a avaliação.
As formas de uso
- Na compra: o saldo entra como parte do pagamento, na entrada ou no valor total, no ato da escritura ou do contrato de financiamento.
- Para amortizar ou quitar um financiamento pelo SFH já existente. Pode ser feito a cada dois anos, usando o saldo disponível na época.
- Para pagar prestações: o FGTS cobre até 80% do valor de cada prestação, por até 12 meses seguidos, renovável. Serve para atravessar um período apertado sem atrasar.
- Na construção em terreno próprio, com financiamento ou com projeto aprovado e liberação por etapas.
- No consórcio imobiliário: para dar lance, complementar a carta de crédito ou quitar o saldo, cumpridas as mesmas condições.
Depois de usar o FGTS para comprar, é preciso esperar três anos para usar de novo em outra compra — e, como o primeiro imóvel passa a existir no nome do trabalhador, a segunda compra só é possível se ele já tiver sido vendido ou estiver em outro município.
O FGTS Futuro
Desde 2024, quem financia pelo Minha Casa, Minha Vida na faixa de menor renda pode comprometer os depósitos que o empregador ainda vai fazer — os 8% mensais dos próximos anos — para compor a prestação. Na prática, o FGTS futuro aumenta a capacidade de pagamento e permite financiar um valor maior. A contrapartida é que esses depósitos ficam vinculados ao contrato: se o trabalhador for demitido, o dinheiro que entrar continua indo para a prestação, e não para o bolso. É uma escolha que faz sentido para quem tem emprego estável e não conta com o FGTS como reserva.
Como pedir
O uso é sempre intermediado por um banco autorizado — a Caixa ou outro que opere o SFH —, mesmo quando não há financiamento. O trabalhador apresenta documentos pessoais, carteira de trabalho (física ou digital) para comprovar os três anos, comprovante de residência ou trabalho no município e a documentação do imóvel e do vendedor. O banco consulta o saldo no FGTS, confere as condições e faz o débito direto na conta vinculada. Quem está no saque-aniversário também pode usar o FGTS na moradia: essa hipótese não é afetada pela modalidade.
O que não dá para fazer
- Comprar imóvel de parente ou do cônjuge, quando a operação for simulada para sacar.
- Usar o FGTS para reforma, ampliação ou compra de material de construção sem projeto.
- Pagar prestações atrasadas há mais de três meses.
- Usar em imóvel comercial, terreno sem obra ou segundo imóvel para renda.
Uso irregular obriga à devolução do valor, corrigido, e pode gerar processo. A calculadora de FGTS projeta quanto a conta terá acumulado em determinado prazo — útil para planejar a entrada — e o guia do saque-aniversário explica o que muda para quem já sacou parcelas anuais.